Sicherheiten im Mietrecht – Sparbuch, Bankbürgschaft und Kautionskonto

I. Grundlagen, Bedeutung, Höhe

Eine Kaution dient zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter aus dem Mietverhältnis: Miete, Nebenkosten, Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen oder unterlassener Schönheitsreparaturen. Bei Wohnraummietverhältnissen gibt § 550b BGB zwingend vor, wie die Kaution auszusehen hat: Zulässig sind maximal 3 Monatskaltmieten, die der Vermieter getrennt von seinem Vermögen anzulegen und mit dem für dreimonatige Spareinlagen üblichen Zinssatz zu verzinsen hat.

Gerade in der heutigen Zeit kann Vermietern nur dringend geraten werden, immer eine Kaution in der gesetzlich zulässigen Maximalhöhe zu verlangen. Schließlich wird ein Vermögensgegenstand im Wert von einigen hunderttausend Euros an eine fremde Person überlassen, die damit manchmal recht rücksichtslos umgeht.

Bei Gewerberaummietverhältnissen sind die Beteiligten durch keine gesetzliche Vorschrift gebunden und die Höhe der Kaution ist Verhandlungssache. Abhängig ist sie von der Höhe der Miete, der Bonität des Mieters und der Ausstattung der Räume mit Einrichtungen des Vermieters. Ganz überwiegend werden im gewerblichen Bereich Bankbürgschaften verwendet, da der Mieter die Gebühren insoweit als Betriebsausgaben steuerlich geltend machen kann und durch eine Bürgschaft keine Liquidität verliert.

II. Arten

1. Sparbuch

Am häufigsten wird immer noch das Sparbuch als Mietsicherheit verwendet, obwohl damit einige Gefahren für den Vermieter verbunden sein können. Legt der Mieter das Sparbuch auf seinen Namen an, zahlt die erforderliche Summe ein und übergibt das Buch an den Vermieter, ist der Zugriff für den Vermieter im Konfliktfall nicht immer reibungslos: Häufig verweigern die Banken die Auszahlung, wenn der Mieter als ihr Kunde dagegen widerspricht. Falls der Mieter auch bei seiner Bank im „minus“ ist droht die Gefahr, dass die Bank ihr vorrangiges Pfandrecht gemäß ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen ausübt und dem Vermieter die Sicherheit „vor der Nase wegschnappt“. Dem kann nur wirksam vorgebeugt werden, wenn zusätzlich eine schriftliche Verpfändungsvereinbarung zwischen Mieter, Vermieter und Bank abgeschlossen wird, in der die Bank ihre Pfandrechte aufgibt und der einfache Zugriff für den Vermieter geregelt ist.

Möglich ist auch, dass der Mieter die Kaution in bar übergibt und der Vermieter diese auf ein Sparbuch in eigenen Namen einzahlt. Vorteil dieser Variante ist der einfache Zugriff für den Vermieter, Nachteil ist die 30%ige Kapitalertragssteuer auf die Zinsen. Sofern der Vermieter keine Freistellung erwirken kann (weil seine Freibeträge verbraucht sind), muss der Mieter sich die pauschal abgezogene Steuer jedes Jahr wieder im Rahmen seiner Steuererklärung zurückholen. Dazu benötigt er den Steuerbescheid, den das Finanzamt gegenüber dem Vermieter erlassen hat. Vermieden werden kann die steuerliche Problematik, wenn der Vermieter die Kaution auf einem „Treuhandhandkonto“ bei der Bank anlegt: Damit wird das Geld für die Besteuerung dem Mieter zugerechnet, der Vermieter hat aber volle Verfügungsmacht. So ist auch das nachfolgend unter 3. beschriebene Mietkautionskonto aufgebaut.

2. Bankbürgschaft

Hier fließt kein Geld, sondern die Bank verpflichtet sich für eventuelle Verbindlichkeiten des Mieters bis zu einem Höchstbetrag einzustehen. Dafür muss der Mieter an die Bank eine einmalige Gebühr von rund 50 € und 1% – 3% Avalprovision – abhängig von seiner Bonität – jährlich bezahlen. Bietet der Mieter bei Wohnraummietverhältnissen von sich aus die Beibringung einer Bürgschaft als Sicherheit an, ist Vorsicht geboten: Welcher Mieter zahlt schon freiwillig für eine Bürgschaft an die Bank, außer er ist knapp bei Kasse? Bevor eine Bürgschaft akzeptiert wird sollte die sonstige finanzielle Situation des Mieters und auch das „Kleingedruckte“ der Bürgschaft genauer betrachtet werden. Entscheidend ist dabei, dass die Bank auf möglichst viele Gegenrechte verzichtet, insbesondere auf die Einreden der Vorausklage, Anfechtbarkeit, Aufrechenbarkeit und sich selbstschuldnerisch „auf erstes Anfordern“ verbürgt. Letzteres machen die meisten Banken in Normalfall nicht. Dies kann nach Beendigung des Mietverhältnisses dazu führen, dass der Vermieter die Bürgschaft in Anspruch nehmen will, die Bank ihren Kunden (= Mieter) diesbezüglich zur Stellungnahme auffordert und dieser zur Forderung des Vermieters diverse Einreden (z. B. Höhe einer Schadenersatzforderung wegen Beschädigung der Wohnung) geltend macht. Genau diese Einreden kann dann die Bank dann dem Vermieter entgegenhalten und macht dies dann auch, Folge: Es wird kein Geld ausgezahlt, der Vermieter muss doch erst klagen und ein Urteil erstreiten. Erst dann steht die Bank in Höhe des Bürgschaftsbetrages für die Forderung ein.

Zu achten ist ferner auf die Frist innerhalb der die Bank nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden muss: Vermieter sollten hier auf eine möglichst lange Frist – mindestens sechs Monate – bestehen. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28. 1. 1998 muss der Vermieter bei Schadenersatzansprüchen wegen Beschädigung der Mietsache und unterlassenen Schönheitsreparaturen innerhalb der kurzen, nur 6-monatigen Verjährungsfrist des § 558 BGB die bürgende Bank (gerichtlich) in Anspruch genommen haben. Danach kann die Bank – genauso wie der Mieter – die Einrede der Verjährung erheben und der Vermieter geht leer aus!

Im Ergebnis muß die Inanspruchnahme der bürgenden Bank schnell erfolgen, kann in Streitfällen kompliziert sein und erfordert nicht selten erheblichen Arbeitsaufwand für den Vermieter. Bevor eine Bürgschaft als Kaution akzeptiert wird sollten deren Bedingungen genauestens studiert und im Zweifel von fachkundiger Seite überprüft werden. Gesichert wird mit einer Bürgschaft allein das finanzielle Ausfallrisiko beim Mieter.

3. Mietkautionskonto

Ausschließlich für die Mitglieder von Haus- und Grundbesitzervereinen bietet die Hausbank München spezielle Mietkautionskonten an. Dazu eröffnet der Vermieter auf seinen Namen ein Konto, welches natürlich gebührenfrei ist, und zahlt darauf die Kaution ein. Diese wird dort entsprechend der gesetzlichen Vorschrift zugunsten des Mieters verzinst. Zum Jahresende erstellt die Bank übersichtliche Aufstellungen geordnet nach Objekten und Mietern – besonders für Eigentümer mit mehreren Objekten und Mietern ein große Erleichterung. Die Mieter erhalten automatisch eine Jahressteuerbescheinigung zur Rückerstattung der einbehaltenen Zinsabschlagssteuer beim Finanzamt. Die Auszahlung/Verwertung der Kaution ist allein von der Verfügung des Vermieters abhängig und erfolgt ohne Mitwirkung des Mieters. Nähere Informationen zur Haus & Grund – Mitgliedschaft und zur Hausbank München.

III. Abwicklung am Ende des Mietverhältnisses

Unzulässig ist das bei Mietern beliebte „Abwohnen“ der Kaution: Diese dient in erster Linie zur Sicherung von Ansprüchen, nur in zweiter Linie zu deren Erfüllung. Wird die Kaution „abgewohnt“ verliert der Vermieter diese Sicherheit für andere Ansprüche, z. B. wegen Beschädigung der Wohnung. Häufig entsteht Streit über den Zeitraum, innerhalb dem der Vermieter das Mietverhältnis endgültig abzurechnen hat. Dafür gibt es nur bei preisgebundenem Wohnraum eine gesetzliche Frist: 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums (§ 20 NMV). Bei normalen, preisfreien Wohnraummietverhältnissen wird diese Frist aber allgemein als zu lang befunden und die Tendenz in der Rechtsprechung ist dahingehend, dass der Vermieter 3 bis 6 Monate nach Mietende abzurechnen und die Kaution auszubezahlen hat. Der Vermieter darf die Kaution aber (zumindest teilweise) solange zurückhalten, bis alle seine durchsetzbaren Ansprüche befriedigt sind. Insbesondere beim Auszug des Mieters während eines Jahres kann es bei Wohnanlagen über ein Jahr lang dauern, bis eine aktuelle Hausgeldabrechnung der Hausverwaltung vorliegt. Hieran ändert auch eine (kostenpflichtige) Zwischenablesung der Verbrauchswerte von Heizung und Wasser nichts: Weder diese Abrechnungsfirmen, noch die Hausverwaltung erstellen eine „Zwischenabrechnung“. Wenn keine anderweitigen Ansprüche bestehen, sollte der Vermieter dann den Großteil der Kaution ausbezahlen und nur einen Teilbetrag in der Größenordnung der Nachzahlungsbeträge der Vorjahre (zzgl. Sicherheitszuschlag) solange einbehalten, bis die endgültige Nebenkostenabrechnung möglich wird.

Falls der Vermieter die Auszahlung über die oben genannten Zeiträume hinaus und ohne Angaben von trifftigen Gründen verzögert, kann der Mieter erst schriftlich die Auszahlung bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fordern und anschließend Klage auf Kautionsrückzahlung erheben.

Dr. Florian Kappes, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht