Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteile vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13) seine bisherige Rechtsprechung geändert und Grundsatzfragen zu Schönheitsreparaturen neu geregelt. Danach können auf Mieter, die in eine unrenovierte Wohnung gezogen sind, keine Renovierungsverpflichtungen per Mietvertrag abgewälzt werden. Außerdem hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die sog. „Quotenklausel“, mit der die Mieter vertraglich verpflichtet werden, anteilige Renovierungskosten zu bezahlen, grundsätzlich unwirksam ist.
Renovierungsklausel
Bisher galt, dass die laufenden Schönheitsreparaturen, egal ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert vermietet wurde, per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden konnten, wobei die Renovierungsfristen immer mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begannen.
Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist eine Vertragsklausel, mit der dem Mieter einer unrenoviert angemieteten Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, unwirksam. Dies wird damit begründet, dass eine solche Klausel den Mieter grundsätzlich zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren – auch der des Vormieters – verpflichtet und letztendlich dazu führt, dass ein Mieter bei einer kurzen Mietzeit die Wohnung ggf. in einem besseren Zustand zurückgeben muss, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.
Quotenabgeltungsklausel
Im Mietvertrag konnte bisher wirksam vereinbart werden, dass der Mieter, der vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle auszieht, verpflichtet ist, einen Anteil der Renovierungskosten zu tragen.
Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs stellt eine Quotenklausel, unabhängig davon, ob die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert war, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und bei Abschluss des Mietvertrags letztendlich nicht klar und verständlich ist, welche Belastung ggf. auf den Mieter zukommt.
Fazit
Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist es für Vermieter wichtiger denn je, sich vor einer Vermietung individuell zu den Möglichkeiten, Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter zu übertragen, beraten zu lassen. Im Übrigen sollten vom Vermieter auch bei Beendigung und Abwicklung eines Mietverhältnisses, zur Abklärung der in diesem Zusammenhang bestehenden Verpflichtungen des Mieters, weitere Informationen eingeholt und der zu Grunde liegende Mietvertrag einer grundlegenden Überprüfung unterzogen werden.
Nicola Schulze
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht