50 Jahre – Ihr Recht in guten Händen!

1969 legte Helmut H. Kappes, der Vater des jetzigen Kanzleiinhabers Dr. Florian Kappes, den Grundstein der heute in Landsberg führenden Kanzlei für Rechtsfragen „rund um die Immobilie“.

„Es hat sich einiges verändert in den vergangenen 50 Jahren“, erinnert Kappes sen. sich zurück: Als er nach seinem Jurastudium den Entschluss fasste, in seiner Geburtsstadt am Lech als damals vierter Anwalt eine Kanzlei zu eröffnen, habe er zunächst vorwiegend Scheidungen und Autounfälle bearbeitet. Zugleich wurde er aber auch Vorstand von Haus & Grund Landsberg. Diese Verbindung führte über nunmehr fünf Jahrzehnte zu einer fortlaufenden Spezialisierung der Kanzlei in Richtung Miet-, Wohnungseigentums-, Bau- und Immobilienrecht, die bis heute andauert und kontinuierlich weiter vertieft wird. Sein Sohn Dr. Kappes wurde soeben einstimmig zum Vorstand wiedergewählt, dem er auch schon wieder 15 Jahre dienen darf.

Mit heute vier Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht erhalten Mandanten/innen heute alle rechtlichen Fragen zu Wohnungen, Häusern, Wohnanlagen oder Geschäftsimmobilien beantwortet. Die gilt nicht nur für Streitigkeiten, sondern auch für Vertragsprüfung und – verhandlung und die Begleitung der lebzeitigen Übergabe von Immobilien.

Eine chronologische Entwicklung ist hier abrufbar.


Haus & Grund: Dr. Kappes einstimmig als Vorstand wiedergewählt

Auf der ordentlichen Mitgliederversammlung am 05.06.2019 wurde der Vorstand von Haus & Grund Landsberg einstimmig entlastet und wiedergewählt. Die Mitglieder waren mit der Arbeit sehr zufrieden, weswegen bei Kontinuität angesagt ist. Die finanzielle Situation des Vereins ist weiterhin solide. Die Mitgliederzahlen steigen weiter an, die Beiträge können gleich bleiben.

Das Bild zeigt (v.l.n.r.): Kassier Martin Simon, Vorstand Dr. Florian Kappes und stellvertretender Vorstand Hans Spanner (Bild: Susanne Kappes)

Im Anschluss an die Wahlen hielt Frau Rechtsanwältin Nicola Schulze einen interessanten Vortrag zum Thema Miete und Mieterhöhung unter Berücksichtigung der „Mietpreisbremse“ und des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019. Diesbezüglich wurde u.a. darauf hingewiesen, dass – zumindest für die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins Landsberg – alle Mietpreisbremsen derzeit noch keine Rolle spielen, weil der Freistaat Bayern immer noch keine (formelle) gültige Rechtsverordnung aufgestellt hat, in der Gebiete mit ausgeprägter Wohnungsknappheit ausgewiesen sind. Eine solche Verordnung ist jedoch bereits in Arbeit und wird für Sommer 2019 erwartet. Es bleibt abzuwarten, in welchen Gemeinden die verschiedenen Bremsen dann tatsächlich gelten werden.

Als Mitglied des Gutachterausschusses des Landkreises Landsberg gab Herr Dipl.-SV (DIA) Stefan Neumair noch einen Ausblick auf die neuen Bodenrichtwerte 2018. Neumair resümierte, dass grundsätzlich im Landkreis die Richtwerte steigen. Außerdem wies er auf die Bedeutung der Richtwerte hin, da diese als Grundlage für die Wertermittlung eines Grundstücks herangezogen werden können und auch für die steuerliche Bewertung eine erhebliche Rolle spielen.

Am Ende der Versammlung kündigte der Vorstand Dr. Kappes an, dass es im Herbst wieder eine Seminarreihe für Fragen zu allen Phasen von Mietverhältnissen und zur Übergabe und Vererbung von Immobilien geben wird – Anmeldung ist ab August online unter www.haus-und-grund-landsberg.de/seminare möglich.

 

 


(Bau-) Werkvertrag: Schluss mit der Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten!

Problem/Sachverhalt

Ein Bauherr beauftragt den Unternehmer unter Einbeziehung der VOB/B mit der Verlegung von Natursteinplatten. Nach Abnahme der Leistungen zeigen sich Mängel. Der Bauherr macht daraufhin gegenüber dem Unternehmer Schadensersatzansprüche auf Basis eines Kostenvoranschlags geltend.  Eine Mängelbeseitigung erfolgt indes nicht, sondern das Anwesen wird mit dem Mangel weiterveräußert.

Entscheidung

Entgegen der bisher maßgeblichen und jahrzehntelang praktizierten Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17) nun entschieden, dass der dem Grunde nach bestehende Schadensersatzanspruch nicht mehr auf Basis des Kostenvoranschlags nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann, wenn eine Beseitigung des Mangels tatsächlich nicht erfolgt.

Erst wenn der Bauherr den Mangel tatsächlich beseitigen lässt und die Kosten hierfür beglichen hat, entsteht ihm ein Vermögensschaden in Höhe der aufgewandten Kosten. Diese Kosten können dann als Schadensersatz geltend gemacht werden.

Bis dahin kann bzw. muss der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel – der sich z. B. auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lässt – ermittelt werden.

Praxishinweis

Insbesondere für die Fälle, in denen eine Beseitigung des Mangels in Eigenleistung geplant ist bzw. die Sache / das Bauwerk vor der Mangelbeseitigung veräußert wird, führt die geänderte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung und Bemessung des Schadens und der Durchsetzbarkeit der daraus resultierenden Ansprüche.

Vor diesem Hintergrund ist es beim Auftreten von Baumängeln grundsätzlich sinnvoll und ratsam, sich möglichst frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen, um die  Vorgehensweise zu optimieren und  bestehende Ansprüche zu sichern.

Anders wird bislang im Kaufrecht geurteilt: Weil dort kein Selbstvornahmerecht des Käufers mit der Möglichkeit – der Vorschussklage – besteht, hält dort die Rechtsprechung die Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten weiter für zulässig (OLG Düsseldorf vom 09.10.2018 – I-24 U 194/17).

 

Nicola Schulze
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht


Haus & Grund-Mitgliederinformation 2018/2019 erstellt!

Die Fachanwälte von KAPPES & KOLLEGEN haben wieder eine Neuauflage der Haus & Grund Landsberg – Mitgliederinformation herausgegeben. Sie finden dort auf 88 Seiten neben regionalen Informationen zur Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise, eine praxisrelevante Auswahl von Beiträgen aus den Bereichen Recht, Finanzierung, Steuern, Energie, Modernisierung und Gebäudetechnik. Das Inhaltsverzeichnis können Sie hier einsehen.

Bei Rückfragen oder vertieftem Informationsbedarf sprechen Sie uns gerne an!


Immobilienkauf: Nur was im notariellen Kaufvertrag steht, gilt als Beschaffenheitsvereinbarung!

So hat es der BGH in seinem Urteil vom 06. November 2015 (Az. V ZR 78/14 = NZM 2016, 604) zur Wohnfläche entschieden. Bei einem Hauskauf steht dem Käufer daher in der Regel kein Minderungsrecht zu, wenn die tatsächliche Fläche nach Wohnflächenverordnung (ca. 172 qm) sowohl von der im Inserat angegebenen Fläche, als auch von der in einer vorab übermittelten Grundrisszeichnung angegebenen Fläche (ca. 215 qm) erheblich abweicht.

Dies gilt zumindest solange, wie diese beiden Angaben nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Wem es also auf eine exakte Größe ankommt, der sollte darauf bestehen, dass Flächenangaben (oder andere wichtige Angaben), die im Vorfeld des Erwerbs vom Verkäufer oder Makler gemacht werden, auch in der notariellen Urkunde als vereinbarte Beschaffenheit gem. §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen werden.

Dies gilt auch beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger: Hier werden oft im Vorfeld viele Angaben und Zusicherungen in Gesprächen, Exposés oder einer Baubeschreibung gemacht. Hier gilt es dann beim notariellen Vertragsschluss genauestens zu prüfen, ob diese Angaben auch hinsichtlich der wesentlichen Punkte Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. In einem aktuellen Fall des Autors war eine rund 20-seitige, detaillierte Baubeschreibung vom Bauträger dem notariellen Vertrag zwar als Anlage beigefügt. Mit einer versteckten Formulierung wurde diese dann aber als rechtlich unverbindlich erklärt. Dies führt zu einer großen Benachteiligung für die Käufer, die im Zuge der Vertragsabwicklung keinen rechtlich geschuldeten Leistungsumfang belegen können und sich damit bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen in einer sehr schwachen Position befinden. Zudem ist es unseriös im Vorfeld und im Notarvertrag eine Baubeschreibung vorzulegen und diese dann „im Kleingedruckten“ wieder aufzuheben. Dies läuft klar der aktuellen Intention des Gesetzgebers im Rahmen der Novellierung des Baurechts zuwider.

Rohbau mit Ziegeln

Vor diesem Hintergrund lohnt sich, vor Abschluss aller Arten von Immobilienverträgen einen Fachanwalt hinzuzuziehen: Nur so ist eine Prüfung ausgerichtet an den eigenen Interessen sichergestellt, die der Notar nicht erbringt. Die dabei anfallenden Honorare stehen im guten Verhältnis zu dem, was der Mandant hierdurch an Sicherheit und Vorteilen für sein erhebliches Investment erhält.

Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht,
Schwerpunkt Immobilienrecht


KAPPES & KOLLEGEN beim 2. Münchener WEG-Forum dabei!

anwaelte_weg-forum-2018_muenchenZum Austausch und zur Fortbildung mit Richtern, Anwälten und Hausverwaltern nahmen die Fachanwälte Tanja Löwenstein, Nicola Schulze und Dr. Florian Kappes am 23. April 2018 an dieser Veranstaltung im Münchener Justizpalast teil.

Neben dem Dauerbrenner „Zuständigkeiten und Pflichten für Instandsetzungsmaßnahmen / Sanierungen“, gab es Fachreferate zur Jahresabrechnung  und aktuelle Hinweise zur Rechtsprechung bei Wohnungseigentümergemeinschaften.

Danke an das Landgericht München I und den Münchener Anwaltsverein für die Organisation!


Dr. Kappes ist zertifizierter Testamentsvollstrecker

Im Oktober 2017 hat Dr. Kappes sich in einem 2-tägigen Speziallehrgang der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV) mit erfolgreicher Abschlussprüfung zum zertifizierten Testamentsvollstrecker weitergebildet.

Real estate concept - two hands trying to divide house, isolated

Als Fachanwalt für Erbrecht steht er Ihnen nun für alle Fragen der Testamentserrichtung, -durchsetzung und -abwicklung zur Verfügung – auch in schwierigen Konstellationen!

 


Immobilie geerbt – was nun?

Jährlich werden in Deutschland rund 400.000 Immobilien vererbt. Die Erben stehen dann schnell vor der Entscheidung, ob sie diese behalten, auseinandersetzen oder an Dritte verkaufen sollen.

Wir können Sie hier zu allen Varianten ergebnisoffen und qualifiziert beraten. Im Landkreis Landsberg mit stark steigenden Immobilienpreisen und Mieten in den letzten Jahren spricht vieles dafür, Immobilien eher zu behalten als zu verkaufen: Was fangen Sie nämlich mit dem Kaufpreiserlös an? Niedrige Anlagezinsen oder hohe Unsicherheit bei Aktienanlagen bieten Ihnen aktuell keine Alternative zu einer guten Immobilie.

Wir finden Lösungen

  • bei Überlegungen zum Selbstbezug, selbst wenn langjährige Mieter im Objekt sind,
  • zur Optimierung einer geerbten Vermietungssituation, z. B. mit niedrigen Mieten und/oder nachteiligen Mietverträgen,
  • bei der Auseinandersetzung mehrerer Erben mit Bewertung, Auszahlung und Übernahme von Erbanteilen,
  • Renovierung und Erweiterung des geerbten Objektes,
  • Verkauf an Dritte – mit und ohne Makler – inklusive Prüfung Notarvertrag und Überwachung der Abwicklung und
  • Klärung steuerlicher Aspekte.

Anders als bei anderen Marktteilnehmern, die gerade offensiv um Erbschaftsimmobilien werben, ist bei uns der Verkauf nur eine von mehreren Lösungen. Wir verdienen nicht nur an einer Verkaufsprovision, sondern auf Basis des RVG oder einer Honorarvereinbarung. Bei allen möglichen Varianten, profitieren Sie von unserem langjährig aufgebauten und bewährten Netzwerk von Spezialisten aus der Immobilienbranche (z. B. Sachverständige, Makler, Steuerberater und Notare).

Qualifizierte Rechtsberatung durch Fachanwälte mit langjähriger Berufserfahrung, ausgerichtet ausschließlich an Ihren Interessen, ist für unsere Kanzlei seit 1969 Standard, getreu unserem Motto

Immobilien und mehr – Ihr Recht in guten Händen.

Termin ausmachen unter Kontakt.

Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht


Seminare für Vermieter, Eigentümer & Bauherren

Die Fachanwälte der Kanzlei KAPPES & KOLLEGEN, Landsberg geben ihr Wissen in kompakten Abendseminaren im Oktober und November 2017 weiter.

Vermieter können sich über die wichtigsten Punkte beim Mietvertrag, die Betriebskostenumlage und -abrechnung und die Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen informieren.

Immobilienbesitzer, die den Erhalt ihres Besitzes sicherstellen, Steuern sparen und Streit vermeiden sollten sich zum Seminar „Immobilie im Erbfall“ anmelden.

Für alle Bauherren, Sanierer, Handwerker und Bauunternehmer ändert sich 2018 mit dem neuen Bau- und Werkvertragsrecht einiges – bei uns erfahren Sie, was!

Mehr Informationen und Online-Anmeldung.