Feststellungsklagen gegen eine WEG sind auch zur Auslegung der Gemeinschaftsordnung – mit Wirkung für alle Eigentümer – zulässig
Die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in einer schwäbischen Stadt enthält eine ungewöhnliche Kostenregelung, durch die die Eigentümer von umliegenden, rechtlich völlig separaten Reihenhäusern an den Kosten der WEG für Unterhalt und Instandsetzung ihrer Außenbereiche, PKW-Stellplätze und eines mittlerweile marode gewordenen Spielplatzes beteiligt werden sollten. Umgesetzt wurde dies dadurch, dass den Erwerbern der später gebauten Reihenhäuser vom dortigen Bauträger jeweils Tiefgaragen-Stellplätze mit verkauft worden sind mit der vorgenannten Kostenbeteiligungsregelung.
Bild: Dr. Florian Kappes vor BGH-Revisionsverhandlung
Bereits das Amtsgericht stufte die Kostenregelung an sich als unbestimmt und unwirksam ein, dem schloss sich das für alle Berufungsverfahren im OLG-Bezirks München zuständige und fundiert arbeitende Landgericht München I an. Problematisch angesehen wurde dort lediglich, ob dieses inhaltlich als richtig angesehene Ergebnis auch im Rahmen der vom Sachbearbeiter Dr. Florian Kappes, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, erstinstanzlich erhobenen Feststellungsklage, gegen die ursprüngliche Beklagte der Anfechtungsklage – nämlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vergleiche § 44 Abs. 2 S. 1 WEG) – prozessual zulässig sei.
Das höchste deutsche Zivilgericht in Karlsruhe meinte in seiner mündlichen Verhandlung am 27.02.2026 zusammen mit unserer dort ausschließlich zugelassenen BGH-Anwältin und den Vorinstanzen: Ja!
Richtigerweise konzentriert sich seit der letzten, großen WEG-Reform Ende 2020 alles auf die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Wohnungseigentümergemeinschaft), die daher auch für derartige Feststellungsklagen mit der Regelungen der Gemeinschaftsordnung ausgelegt werden, „die richtige Beklagte“ ist.
Mit Eintritt der Rechtskraft eines derartigen Feststellungsurteils iSv. § 256 ZPO werden
- direkt die beklagte WEG,
- indirekt aber auch
- die Hausverwaltung,
- die einzelnen Wohnungseigentümer (§ 44 Abs. 3 WEG analog) und
- deren Rechtsnachfolger (z. B. Käufer oder Erben),
die über die Beschlusssammlung darüber informiert werden,
an den Ausgang des Rechtsstreits gebunden.
Jeder in der WEG hat nämlich Anspruch darauf, dass das Gemeinschaftseigentum unter Berücksichtigung der gerichtlich festgelegten Auslegung der Gemeinschaftsordnung verwaltet wird (vgl. § 18 Abs. 2 WEG).
Mit dieser richtigen Entscheidung wird künftig eine effektive und prozessökonomische Klärung wichtiger Fragen mit Wirkung für alle Beteiligten einer WEG erreicht, ohne dass dieses alle – wie früher – als Partei an einem u.U. mehrjährigen Prozess teilnehmen müssen. Es ist aber trotzdem möglich, dass sich Eigentümer, die dies nicht nur der WEG, vertr. durch die Hausverwaltung und der von dieser allein ausgesuchten Rechtsvertretung, überlassen wollen, selbst am Prozess beteiligen: Dies ermöglich das Instrument der sog. Nebenintervention, mit der sich einzelne oder mehrere Eigentümer „neben“ die ursprünglichen Prozessparteien einer WEG-rechtlichen Klage als „Streithelfer“ stellen, und eigene Argumente vorbringen können (vgl. §§ 66 ff. ZPO). Somit gehen für die Wohnungseigentümer keine Rechtsschutzmöglichkeiten verloren.
Sollten Sie einzelne oder grundsätzliche Probleme in IHRER WEG haben, können Sie sich gerne an unsere auf Immobilienrecht spezialisierten Fachanwälte:innen wenden.
(BGH, Urteil vom 27.02.2026 – Az. V ZR 98/25, Vorinstanz LG München I, Urteil vom 14.04.2025, Az. 36 S 12/24 WEG, beide noch nicht veröffentlicht)