Wer trägt das Pandemierisiko beim Gewerbemietvertrag?

Seit März 2020 wird allseits die Frage diskutiert, wer die Auswirkungen der „Corona-Krise“ zu tragen hat. Hintergrund war bekanntlich die Bund-Länder-Vereinbarung vom 16.03.2020, mit welcher Bars, Clubs, Diskotheken, Kneipen und ähnliche Einrichtungen für den Publikumsverkehr zu schließen waren. Mitbetroffen waren ebenfalls Sporteinrichtungen, Fitnessstudios, Schwimmbäder und sonstige Einzelhandelsverkaufsstellen. Restaurants waren zum damaligen Zeitpunkt noch nicht gänzlich betroffen. Die vollständige Schließung folgte später.

Aufgrund dieser extremen finanziellen Belastung für die Mieter wurden Fragen nach einer Risikoverteilung im Miet- und Pachtrecht immer lauter. Nachfolgend soll die juristische Aufarbeitung zusammengefasst und erläutert werden.

1. Mit Art. 240 EGBGB § 2 wurde im Zusammenhang mit dem ersten Covid-19-Lockdown eine gesetzliche Regelung geschaffen, die allerdings nur eine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeiten bei Miet- und Pachtverhältnissen vorsah: Demnach konnte der Vermieter ein Mietverhältnis über Grundstücke oder Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistete, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruhte. Die Fälligkeit und der Verzug der Miete bleiben nach dem gesetzgeberischen Willen von dieser Regelung unberührt, die Miete muss grundsätzlich bis spätestens 01.06.2022 (verzinst) nachgezahlt werden, außer die Vertragsparteien treffen ein andere Vereinbarung oder der Mieter ist bis dahin pleite…

2. Corona als mietrechtlicher Mangel?

In § 536 Absatz 1 BGB ist geregelt, dass sich die Miete mindert, wenn ein Mangel vorliegt, der die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts aufhebt oder mindert. Ein Mangel im Sinne dieser Vorschrift liegt dann vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Mietsache (Ist-Beschaffenheit) von der vertraglich geschuldeten Sollbeschaffenheit negativ abweicht. Gemeint ist jeder dem Mietobjekt anhaftende bzw. vereinbarte tatsächliche, wirtschaftliche oder rechtliche Umstand.

Die rechtlich schwierige Frage ist, ob nun die pandemiebedingten Einschränkungen, insbesondere die behördlich angeordneten Schließungen darunter fallen.

Der BGH hat eine Risikoverteilung nach Sphären entwickelt und die Fragen der Gebrauchsgewährung (bezogen auf das Mietobjekt als solches) dem Bereich des Vermieters, das sog. Verwendungsrisiko aber dem Mieter zugewiesen. Der Vermieter soll nur für die konkrete Lage und die Beschaffenheit der Mietsache verantwortlich sein. Daher muss der Vermieter die baulichen Gegebenheiten herstellen, die zur Einhaltung der für die konkrete Nutzung geltenden öffentlich-rechtlichen Bestimmungen erforderlich sind. Somit muss im Ergebnis danach differenziert werden, ob die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen objektbezogen sind oder ob sie hingegen betriebsbezogen bzw. in der Person des Mieters liegen.

Die Schwierigkeit der Risikoverteilung zeigt sich am Rauchverbot in Gaststätten und sonstigen öffentlich genutzten Räumen. Hier hat der BGH das Vorliegen eines Mangels verneint und aufgezeigt, dass das Rauchverbot nicht an die Beschaffenheit der Mieträume anknüpft, sondern an die Art und Weise der Nutzung der Räumlichkeiten. Die Räume können trotz Rauchverbot weiter für einen Restaurantbetrieb genutzt werden. Das Rauchverbot ist daher dem Risikobereich des Mieters zuzuschreiben.

Diese Grundsätze können sich nicht ohne weiteres auf die coronabedingten behördlichen Einschränkungen übertragen lassen, da gerade die Nutzung der Räume als solche untersagt wurde. Es kann daher grundsätzlich schon davon ausgegangen werden, dass die fehlende Nutzbarkeit der Räume dem vereinbarten Vertragszweck entgegen stehen könnten. Dennoch stellt der BGH im Rahmen seiner Abgrenzung darauf ab, dass sich die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen auf das Mietobjekt als solches beziehen müssen und gerade das dürfte bei den coronabedingten Schließungen nicht der Fall sein. Weder die Beschaffenheit der Räume noch ihre Lage waren Anlass für die Schließungen, sondern vielmehr die staatliche Vorgabe, die Anzahl von Neuerkrankungen durch Kontaktbeschränkungen so gering wie möglich zu halten. Im Ergebnis wird wohl davon auszugehen sein, dass die aktuellen Regelungen zu Betriebsverboten zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie nicht an die Beschaffenheit und Lage des Mietobjekts geknüpft sind und somit kein Mangel des Mietobjekts vorliegt.

Diese Thematik ist bereits mehrfach Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen gewesen. Die Rechtslage wurde nicht einheitlich beurteilt, das OLG München als höchstes Gericht für unseren Gerichtsbezirk hat allerdings einen Mietmangel abgelehnt (s. unten 4 e).

3. Störung der Geschäftsgrundlage

Gemäß § 313 BGB kann eine Anpassung des Vertrages verlangt werden, wenn sich die Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, nach Vertragsabschluss schwerwiegend geändert haben und die Parteien den Vertrag bei Kenntnis dieser Umstände nicht oder nicht mit diesem Inhalt geschlossen hätten.

Diese Grundsätze sind jedoch nicht auf die Umstände anzuwenden, die in den Risikobereich einer der Parteien fällt. Da die coronabedingten Schließungen wohl dem Verwendungsrisiko des Mieters zuzuordnen sind, ist die Anwendung dieses Rechtsinstituts problematisch. Die Rechtsprechung hat jedoch in Ansehung der Risikoverteilung eine Ausnahme für Extremfälle anerkannt, in denen eine unvorhersehbare Entwicklung mit existenzbedrohenden Folgen für eine Partei vorliegt. Die staatlichen Betriebsuntersagungen sind sicherlich als außergewöhnliche Umstände einzustufen, die außerhalb der Sphäre der Mietvertragsparteien liegen.

Klarheit schafft der neue (seit 1.1.2021 geltende) § 7 zu Art. 240 EGBGB, wonach bei Gewerbemietverhältnissen vermutet wird, dass behördliche Schließungen zu einer schwerwiegenden Änderung der Geschäftsgrundlage führen. Bezüglich des geforderten Zusammenhangs der Existenzgefährdung wird zu prüfen sein, wie lange ein „gesundes Unternehmen“ solche Maßnahmen durchstehen kann, ohne in Existenznot zu geraten. Dabei wird es insbesondere darauf ankommen, ob der Mieter staatliche Unterstützungsleistungen beantragt und in welcher Höhe er diese tatsächlich erhalten hat. Die sogenannte Unterstützungshilfe 3 sieht – abhängig von den Umsatzrückgängen des Mieters – den Ersatz von Mieten und Betriebskosten mit bis zu max. 100 % vor: Sofern der Mieter also in diesen oder ähnlichen Größenordnungen staatliche Unterstützungen erhält, wird er sich auch gegenüber dem Vermieter nicht auf eine Halbierung oder gar Nichtzahlung der Miete berufen können.

 

4. Auszug aus der bisherigen Rechtsprechung

a) LG München I vom 22.9.2020 – 3 O 4495/20

Das Gericht sah die coronabedingten Schließungen als Mangel des Mietobjekts an. Bei totaler Schließung soll die Miete um 80 % gemindert werden können. Bei einer Teilschließung bis 25 % der Fläche und weiterer Beschränkungen soll die Miete um 50 % gekürzt werden können. Bei Wiedereröffnung der gesamten Fläche mit Beschränkung auf eine Person pro 20 m² sollen 15 % gerechtfertigt sein. Auch eine Störung der Geschäftsgrundlage soll gegeben sein mit einer Reduzierung der Miete entsprechend der Minderungsquote.

b) LG München I vom 5.10.2020 – 34 U 6013/20

Die Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar; bei totaler Schließung Reduzierung der Miete um 50%.

c) LG München II vom 6.10.2020 – 13 O 2044/20

Bei Betriebsschließungen während des ersten Lockdowns besteht kein Anspruch auf Reduzierung der Miete; eine Störung der Geschäftsgrundlage wegen des wenige Wochen anhaltenden Lockdowns soll mangels existenzieller Folgen im vorliegenden Fall nicht vorliegen.

d) LG Stuttgart vom 19.11.2020 – 11 O 215/20

Coronabedingte Schließungen stellen keinen Mietmangel dar; ohne existenzielle Folgen ist auch eine Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen.

e) OLG München, Hinweisbeschluss vom 17.2.2021 – 32 U 6358/20

Pandemiebedingte Schließungen im März/April 2020 stellen keinen Mietmangel dar; eine Störung der Geschäftsgrundlage ist in Ausnahmefällen möglich, es sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.

f) OLG Dresden, Urteil vom 24.02.21 – 5U 1782/20

Coronabedingte Schließungen führen zu einer Störung der Geschäftsgrundlage mit Anpassung des Mietvertrags als Folge; 50 % der Kaltmiete sind gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störungen gesetzt oder sie vorhergesehen hat.

g) Kammergericht Berlin, Urteil vom 01.04.2021 – 8 U 1099/20

Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung kann die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.

5. Fazit:

Die Rechtsprechung ist noch uneinheitlich, es liegen bereits mehrere Verfahren beim BGH. Dessen abschließende Entscheidung bleibt abzuwarten. Tendenziell wird wohl davon auszugehen sein, dass sich Mieter und Vermieter das Pandemierisiko zu teilen haben, wenn die Fortsetzung des Vertrages (mit voller Miet- und Betriebskostenzahlung) für den Mieter existenzbedrohende Folgen haben könnte. Es sind daher immer die Umstände des Einzelfalls maßgeblich, sodass wir Sie gerne im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Rechtsprechung und die Wertung in Ihrem konkreten Einzelfall unterstützen.

Christian Geppert, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht

Stand: 01.05.2021


Die 10 häufigsten Irrtümer bei der Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungssteuerfall

1. Es ist immer ein Sachverständigengutachten notwendig

Das steuerliches Bewertungsverfahren und die Ermittlung durch einen Gutachter unterscheiden sich erheblich beim Verfahren und Ergebnis. Ein Verkehrswertgutachten sollte nur dann beauftragt werden, wenn dadurch ein geringerer Wert als der Steuerwert nachgewiesen werden kann, vgl. § 198 BewG.

2. Der Steuerwert entspricht dem Verkaufserlös

Der zeitnahe Verkauf kann als Nachweis eines geringeren Werts dienen.

3. Das Finanzamt ermittelt von sich aus den Steuerwert

Der Steuerpflichtige hat eine eigene Anzeige- und Erklärungspflicht.

4. Die Bebaubarkeit ist für die steuerliche Bewertung unerheblich

Auch wenn Sie der Meinung sind, dass ein Um- und Ausbau des Objekts nicht wirtschaftlich ist: Die steuerliche Bewertung berücksichtigt auch die baurechtlichen Gegebenheiten und Baurechtspotenziale auf einem Grundstück.

5. Eine denkmalgeschütztes Haus kann nicht verändert werden

Selbstverständlich sind auch hier bauliche Veränderungen – in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde – möglich und zu berücksichtigen.

6. Der Grundstückswert im Nachlassverzeichnis entspricht dem Steuerwert

Die Bewertung im Nachlassverfahren erfolgt überschlägig und pauschal, zusammengesetzt aus Boden- und Gebäudewert. Sie dient nur der Gebührenfestsetzung für das Erbscheinsverfahren.

7. Das Finanzamt ist immer verhandlungsbereit

Die Finanzverwaltung wendet geltendes Recht an und verhandelt nicht.

8. Der Instandhaltungsrückstau beeinflusst den steuerlichen Wert

Der Instandhaltungsrückstau spielt bei der steuerlichen Bewertung keine Rolle.

9. Der vom Gutachter ermittelte Wert wird immer akzeptiert

Alle Gutachten werden inhaltlich und plausibilitätsmäßig überprüft und mit den tatsächlichen Gegebenheiten abgestimmt.

10. Bodenrichtwerte haben längerfristig Bestand

Die Städte und Gemeinden sind grundsätzlich frei in der Wahl ihres Veröffentlichungsintervalls. Derzeit erfolgt im Landkreis Landsberg an jedem Ende eines geraden Kalenderjahres (= alle zwei Jahre) eine Neuveröffentlichung der Richtwerte. Die nächsten Werte zum 31.12.2020 werden im ca. Sommer 2021 veröffentlicht. Zu erwarten ist ein weiterer Anstieg der Werte. Rechtzeitige Überlegungen zur steueroptimierten Weitergabe von Immobilien werden dadurch immer wichtiger!

Mehr dazu bei

Dr. Florian Kappes, Fachanwalt für Erbrecht

 


Stellenangebot – RA-Fachangestellte (w/m/d)

Wir sind eine renommierte, mittelständische Rechtsanwaltskanzlei mit vier Berufsträgern in 86899 Landsberg am Lech. Mit unseren erfahrenen Fachanwälten/innen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilien-, Familien- und Erbrecht decken wir stark nachgefragte Rechtsgebiete ab und beraten dabei überwiegend Privatpersonen.
Daneben betreuen wir auch die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins Landsberg. Zur Verstärkung unseres Teams suchen wir ab sofort eine

Rechtsanwaltsfachangestellte / Bürokraft / Sekretärin [w/m/d],
vorzugsweise in Teilzeit (15 – 25 Stunden).

Wir bieten einen schönen Arbeitsplatz mit modernster Kanzleiausstattung, leistungsgerechte Vergütung und ein vertrauensvolles Arbeitsklima in einem dynamischen Team. Sie passen am besten zu uns, wenn Sie mit RA-Micro und den MS-Office-Anwendungen umgehen können, belastbar sind und eigenverantwortliches Arbeiten schätzen. Unsere Kanzleiräume befinden sich in unmittelbarer Nähe zum Amtsgericht und zur Innenstadt. Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung, gerne als PDF-Anlage an Dr. Kappes per E-Mail.


Haus & Grund-Mitgliederinformation 2020/2021 veröffentlicht!

Die Fachanwälte von KAPPES & KOLLEGEN haben wieder eine Neuauflage der Haus & Grund Landsberg – Mitgliederinformation erstellt und herausgegeben. Sie finden dort auf über 50 Seiten neben regionalen Informationen zur Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise, eine praxisrelevante Auswahl von Beiträgen aus den Bereichen Politik & Wirtschaft, Recht & Steuern,  Technik & Energie.

Inhaltsverzeichnis 2020

Bei Rückfragen oder vertieftem Informationsbedarf sprechen Sie uns gerne an!


Auswirkungen Corona-Krise

Sehr geehrte Mandantinnen, Sehr geehrte Mandanten,
liebe Besucher,

unsere Kanzlei war & ist weiter für Sie geöffnet. Gerne kommunizieren wir mit Ihnen per Telefon (08191 / 2008), E-Mail oder – nach Absprache – mit einem Video-Konferenzsystem – vereinbaren Sie einfach einen Telefontermin mit unserem Sekretariat!

Gerne stehen wir Ihnen in unseren geräumigen, gut lüftbaren und mit Abtrennungen ausgestatteten Besprechungszimmern auch persönlich zur Verfügung.  Die aktuellen Regeln (Verzicht auf  Händeschütteln, angemessener Abstand) beachten wir zu unserem gegenseitigen Schutz. Tragen Sie bitte in unserer Kanzlei eine FFP2-Maske (oder vergleichbar).

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Wir danken für Ihr Verständnis und sind guter Hoffnung, dass wir alle gemeinsam & gesund durch diese Krise kommen.

Dr. Florian Kappes & Team
KAPPES & KOLLEGEN – Rechtsanwälte
(Stand: 21.03.2021)


Seminare für Vermieter & Eigentümer – Mietrecht & Erbrecht

Die Fachanwälte der Kanzlei KAPPES & KOLLEGEN, Landsberg geben ihr Wissen in kompakten Abendseminaren im Oktober bis Dezember 2019 weiter.

Vermieter können sich über die wichtigsten Punkte beim Mietvertrag, die Betriebskostenumlage und -abrechnung und die Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen informieren. Aktuell: Mietpreisbremse & Mieterschutzverordnung seit August 2019 in Landsberg, Kaufering & Dießen: Wie kann ich trotzdem erfolgreich die Miete erhöhen?

Immobilienbesitzer, die den Erhalt ihres Besitzes sicherstellen, Steuern sparen und Streit vermeiden sollten sich zum Seminar „Immobilie im Erbfall – lebzeitige Übergabe oder testamentarische Regelungen?“ anmelden. Tipps zur erbschaftssteuerlichen Optimierung unter Berücksichtigung der stark gestiegenen Immobilienpreise und Bodenrichtwerte.

> Mehr Informationen und Online-Anmeldung


50 Jahre – Ihr Recht in guten Händen!

1969 legte Helmut H. Kappes, der Vater des jetzigen Kanzleiinhabers Dr. Florian Kappes, den Grundstein der heute in Landsberg führenden Kanzlei für Rechtsfragen „rund um die Immobilie“.

„Es hat sich einiges verändert in den vergangenen 50 Jahren“, erinnert Kappes sen. sich zurück: Als er nach seinem Jurastudium den Entschluss fasste, in seiner Geburtsstadt am Lech als damals vierter Anwalt eine Kanzlei zu eröffnen, habe er zunächst vorwiegend Scheidungen und Autounfälle bearbeitet. Zugleich wurde er aber auch Vorstand von Haus & Grund Landsberg. Diese Verbindung führte über nunmehr fünf Jahrzehnte zu einer fortlaufenden Spezialisierung der Kanzlei in Richtung Miet-, Wohnungseigentums-, Bau- und Immobilienrecht, die bis heute andauert und kontinuierlich weiter vertieft wird. Sein Sohn Dr. Kappes wurde soeben einstimmig zum Vorstand wiedergewählt, dem er auch schon wieder 15 Jahre dienen darf.

Mit heute vier Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht erhalten Mandanten/innen heute alle rechtlichen Fragen zu Wohnungen, Häusern, Wohnanlagen oder Geschäftsimmobilien beantwortet. Die gilt nicht nur für Streitigkeiten, sondern auch für Vertragsprüfung und – verhandlung und die Begleitung der lebzeitigen Übergabe von Immobilien.

Eine chronologische Entwicklung ist hier abrufbar.


Haus & Grund: Dr. Kappes einstimmig als Vorstand wiedergewählt

Auf der ordentlichen Mitgliederversammlung am 05.06.2019 wurde der Vorstand von Haus & Grund Landsberg einstimmig entlastet und wiedergewählt. Die Mitglieder waren mit der Arbeit sehr zufrieden, weswegen bei Kontinuität angesagt ist. Die finanzielle Situation des Vereins ist weiterhin solide. Die Mitgliederzahlen steigen weiter an, die Beiträge können gleich bleiben.

Das Bild zeigt (v.l.n.r.): Kassier Martin Simon, Vorstand Dr. Florian Kappes und stellvertretender Vorstand Hans Spanner (Bild: Susanne Kappes)

Im Anschluss an die Wahlen hielt Frau Rechtsanwältin Nicola Schulze einen interessanten Vortrag zum Thema Miete und Mieterhöhung unter Berücksichtigung der „Mietpreisbremse“ und des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019. Diesbezüglich wurde u.a. darauf hingewiesen, dass – zumindest für die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins Landsberg – alle Mietpreisbremsen derzeit noch keine Rolle spielen, weil der Freistaat Bayern immer noch keine (formelle) gültige Rechtsverordnung aufgestellt hat, in der Gebiete mit ausgeprägter Wohnungsknappheit ausgewiesen sind. Eine solche Verordnung ist jedoch bereits in Arbeit und wird für Sommer 2019 erwartet. Es bleibt abzuwarten, in welchen Gemeinden die verschiedenen Bremsen dann tatsächlich gelten werden.

Als Mitglied des Gutachterausschusses des Landkreises Landsberg gab Herr Dipl.-SV (DIA) Stefan Neumair noch einen Ausblick auf die neuen Bodenrichtwerte 2018. Neumair resümierte, dass grundsätzlich im Landkreis die Richtwerte steigen. Außerdem wies er auf die Bedeutung der Richtwerte hin, da diese als Grundlage für die Wertermittlung eines Grundstücks herangezogen werden können und auch für die steuerliche Bewertung eine erhebliche Rolle spielen.

Am Ende der Versammlung kündigte der Vorstand Dr. Kappes an, dass es im Herbst wieder eine Seminarreihe für Fragen zu allen Phasen von Mietverhältnissen und zur Übergabe und Vererbung von Immobilien geben wird – Anmeldung ist ab August online unter www.haus-und-grund-landsberg.de/seminare möglich.

 

 


(Bau-) Werkvertrag: Schluss mit der Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten!

Problem/Sachverhalt

Ein Bauherr beauftragt den Unternehmer unter Einbeziehung der VOB/B mit der Verlegung von Natursteinplatten. Nach Abnahme der Leistungen zeigen sich Mängel. Der Bauherr macht daraufhin gegenüber dem Unternehmer Schadensersatzansprüche auf Basis eines Kostenvoranschlags geltend.  Eine Mängelbeseitigung erfolgt indes nicht, sondern das Anwesen wird mit dem Mangel weiterveräußert.

Entscheidung

Entgegen der bisher maßgeblichen und jahrzehntelang praktizierten Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17) nun entschieden, dass der dem Grunde nach bestehende Schadensersatzanspruch nicht mehr auf Basis des Kostenvoranschlags nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann, wenn eine Beseitigung des Mangels tatsächlich nicht erfolgt.

Erst wenn der Bauherr den Mangel tatsächlich beseitigen lässt und die Kosten hierfür beglichen hat, entsteht ihm ein Vermögensschaden in Höhe der aufgewandten Kosten. Diese Kosten können dann als Schadensersatz geltend gemacht werden.

Bis dahin kann bzw. muss der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel – der sich z. B. auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lässt – ermittelt werden.

Praxishinweis

Insbesondere für die Fälle, in denen eine Beseitigung des Mangels in Eigenleistung geplant ist bzw. die Sache / das Bauwerk vor der Mangelbeseitigung veräußert wird, führt die geänderte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung und Bemessung des Schadens und der Durchsetzbarkeit der daraus resultierenden Ansprüche.

Vor diesem Hintergrund ist es beim Auftreten von Baumängeln grundsätzlich sinnvoll und ratsam, sich möglichst frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen, um die  Vorgehensweise zu optimieren und  bestehende Ansprüche zu sichern.

Anders wird bislang im Kaufrecht geurteilt: Weil dort kein Selbstvornahmerecht des Käufers mit der Möglichkeit – der Vorschussklage – besteht, hält dort die Rechtsprechung die Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten weiter für zulässig (OLG Düsseldorf vom 09.10.2018 – I-24 U 194/17).

 

Nicola Schulze
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht


Immobilienkauf: Nur was im notariellen Kaufvertrag steht, gilt als Beschaffenheitsvereinbarung!

So hat es der BGH in seinem Urteil vom 06. November 2015 (Az. V ZR 78/14 = NZM 2016, 604) zur Wohnfläche entschieden. Bei einem Hauskauf steht dem Käufer daher in der Regel kein Minderungsrecht zu, wenn die tatsächliche Fläche nach Wohnflächenverordnung (ca. 172 qm) sowohl von der im Inserat angegebenen Fläche, als auch von der in einer vorab übermittelten Grundrisszeichnung angegebenen Fläche (ca. 215 qm) erheblich abweicht.

Dies gilt zumindest solange, wie diese beiden Angaben nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Wem es also auf eine exakte Größe ankommt, der sollte darauf bestehen, dass Flächenangaben (oder andere wichtige Angaben), die im Vorfeld des Erwerbs vom Verkäufer oder Makler gemacht werden, auch in der notariellen Urkunde als vereinbarte Beschaffenheit gem. §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen werden.

Dies gilt auch beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger: Hier werden oft im Vorfeld viele Angaben und Zusicherungen in Gesprächen, Exposés oder einer Baubeschreibung gemacht. Hier gilt es dann beim notariellen Vertragsschluss genauestens zu prüfen, ob diese Angaben auch hinsichtlich der wesentlichen Punkte Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. In einem aktuellen Fall des Autors war eine rund 20-seitige, detaillierte Baubeschreibung vom Bauträger dem notariellen Vertrag zwar als Anlage beigefügt. Mit einer versteckten Formulierung wurde diese dann aber als rechtlich unverbindlich erklärt. Dies führt zu einer großen Benachteiligung für die Käufer, die im Zuge der Vertragsabwicklung keinen rechtlich geschuldeten Leistungsumfang belegen können und sich damit bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen in einer sehr schwachen Position befinden. Zudem ist es unseriös im Vorfeld und im Notarvertrag eine Baubeschreibung vorzulegen und diese dann „im Kleingedruckten“ wieder aufzuheben. Dies läuft klar der aktuellen Intention des Gesetzgebers im Rahmen der Novellierung des Baurechts zuwider.

Rohbau mit Ziegeln

Vor diesem Hintergrund lohnt sich, vor Abschluss aller Arten von Immobilienverträgen einen Fachanwalt hinzuzuziehen: Nur so ist eine Prüfung ausgerichtet an den eigenen Interessen sichergestellt, die der Notar nicht erbringt. Die dabei anfallenden Honorare stehen im guten Verhältnis zu dem, was der Mandant hierdurch an Sicherheit und Vorteilen für sein erhebliches Investment erhält.

Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht,
Schwerpunkt Immobilienrecht