Die 10 häufigsten Irrtümer bei der Immobilienbewertung im Erb- und Schenkungssteuerfall

1. Es ist immer ein Sachverständigengutachten notwendig

Das steuerliches Bewertungsverfahren und die Ermittlung durch einen Gutachter unterscheiden sich erheblich beim Verfahren und Ergebnis. Ein Verkehrswertgutachten sollte nur dann beauftragt werden, wenn dadurch ein geringerer Wert als der Steuerwert nachgewiesen werden kann, vgl. § 198 BewG.

2. Der Steuerwert entspricht dem Verkaufserlös

Der zeitnahe Verkauf kann als Nachweis eines geringeren Werts dienen.

3. Das Finanzamt ermittelt von sich aus den Steuerwert

Der Steuerpflichtige hat eine eigene Anzeige- und Erklärungspflicht.

4. Die Bebaubarkeit ist für die steuerliche Bewertung unerheblich

Auch wenn Sie der Meinung sind, dass ein Um- und Ausbau des Objekts nicht wirtschaftlich ist: Die steuerliche Bewertung berücksichtigt auch die baurechtlichen Gegebenheiten und Baurechtspotenziale auf einem Grundstück.

5. Eine denkmalgeschütztes Haus kann nicht verändert werden

Selbstverständlich sind auch hier bauliche Veränderungen – in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde – möglich und zu berücksichtigen.

6. Der Grundstückswert im Nachlassverzeichnis entspricht dem Steuerwert

Die Bewertung im Nachlassverfahren erfolgt überschlägig und pauschal, zusammengesetzt aus Boden- und Gebäudewert. Sie dient nur der Gebührenfestsetzung für das Erbscheinsverfahren.

7. Das Finanzamt ist immer verhandlungsbereit

Die Finanzverwaltung wendet geltendes Recht an und verhandelt nicht.

8. Der Instandhaltungsrückstau beeinflusst den steuerlichen Wert

Der Instandhaltungsrückstau spielt bei der steuerlichen Bewertung keine Rolle.

9. Der vom Gutachter ermittelte Wert wird immer akzeptiert

Alle Gutachten werden inhaltlich und plausibilitätsmäßig überprüft und mit den tatsächlichen Gegebenheiten abgestimmt.

10. Bodenrichtwerte haben längerfristig Bestand

Die Städte und Gemeinden sind grundsätzlich frei in der Wahl ihres Veröffentlichungsintervalls. Derzeit erfolgt im Landkreis Landsberg an jedem Ende eines geraden Kalenderjahres (= alle zwei Jahre) eine Neuveröffentlichung der Richtwerte. Die nächsten Werte zum 31.12.2020 werden im ca. Sommer 2021 veröffentlicht. Zu erwarten ist ein weiterer Anstieg der Werte. Rechtzeitige Überlegungen zur steueroptimierten Weitergabe von Immobilien werden dadurch immer wichtiger!

Mehr dazu bei

Dr. Florian Kappes, Fachanwalt für Erbrecht

 


Unterstützung gesucht – RA-Fachangestellte (w/m/d)!

Wir sind eine renommierte, mittelständische Rechtsanwaltskanzlei mit vier Berufsträgern in 86899 Landsberg am Lech. Mit unseren erfahrenen Fachanwälten/innen im Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Immobilien-, Familien- und Erbrecht decken wir stark nachgefragte Rechtsgebiete ab und beraten dabei überwiegend Privatpersonen.
Daneben betreuen wir auch die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins Landsberg. Zur Verstärkung unseres Teams suchen wir für ca. März/April 2021 eine Rechtsanwaltsfachangestellte [w/m/d] in Teilzeit.

Wir bieten einen schönen Arbeitsplatz mit modernster Kanzleiausstattung, leistungsgerechte Vergütung und ein vertrauensvolles Arbeitsklima in einem dynamischen Team. Sie passen am besten zu uns, wenn Sie mit RA-Micro und den MS-Office-Anwendungen umgehen können, belastbar sind und eigenverantwortliches Arbeiten schätzen. Unsere Kanzleiräume befinden sich in unmittelbarer Nähe zum Amtsgericht und zur Innenstadt. Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung, gerne als PDF-Anlage an Dr. Kappes per E-Mail.


Haus & Grund-Mitgliederinformation 2020/2021 veröffentlicht!

Die Fachanwälte von KAPPES & KOLLEGEN haben wieder eine Neuauflage der Haus & Grund Landsberg – Mitgliederinformation erstellt und herausgegeben. Sie finden dort auf über 50 Seiten neben regionalen Informationen zur Entwicklung der Miet- und Immobilienpreise, eine praxisrelevante Auswahl von Beiträgen aus den Bereichen Politik & Wirtschaft, Recht & Steuern,  Technik & Energie.

Inhaltsverzeichnis 2020

Bei Rückfragen oder vertieftem Informationsbedarf sprechen Sie uns gerne an!


Auswirkungen Corona-Krise

Sehr geehrte Mandantinnen, Sehr geehrte Mandanten,
liebe Besucher,

unsere Kanzlei war & ist weiter für Sie geöffnet. Gerne kommunizieren wir mit Ihnen per Telefon (08191 / 2008), E-Mail oder – nach Absprache – via Skype – vereinbaren Sie einfach einen Telefontermin mit unserem Sekretariat!

Gerne stehen wir Ihnen in unseren geräumigen, gut belüftbaren und mit Abtrennungen ausgestatteten Besprechungszimmern auch persönlich zur Verfügung.  Die aktuellen Regeln (Verzicht auf  Händeschütteln, angemessener Abstand) beachten wir zu unserem gegenseitigen Schutz. Tragen Sie bitte beim Betreten der Kanzlei, im Wartezimmer und auf dem Weg zum Besprechungszimmer eine Maske – während der Besprechung darf diese abgesetzt werden.

Bei Kontakt mit positiv auf Covid19-getesteten Personen oder aktueller Atemwegsinfektion, wählen Sie bitte einen der eingangs beschriebenen Kommunikationswege.

Wir danken für Ihr Verständnis und sind guter Hoffnung, dass wir alle gemeinsam & gesund durch diese Krise kommen.

Dr. Florian Kappes & Team
KAPPES & KOLLEGEN – Rechtsanwälte
(Stand: 06.10.2020)


Seminare für Vermieter & Eigentümer – Mietrecht & Erbrecht

Die Fachanwälte der Kanzlei KAPPES & KOLLEGEN, Landsberg geben ihr Wissen in kompakten Abendseminaren im Oktober bis Dezember 2019 weiter.

Vermieter können sich über die wichtigsten Punkte beim Mietvertrag, die Betriebskostenumlage und -abrechnung und die Beendigung und Abwicklung von Mietverhältnissen informieren. Aktuell: Mietpreisbremse & Mieterschutzverordnung seit August 2019 in Landsberg, Kaufering & Dießen: Wie kann ich trotzdem erfolgreich die Miete erhöhen?

Immobilienbesitzer, die den Erhalt ihres Besitzes sicherstellen, Steuern sparen und Streit vermeiden sollten sich zum Seminar „Immobilie im Erbfall – lebzeitige Übergabe oder testamentarische Regelungen?“ anmelden. Tipps zur erbschaftssteuerlichen Optimierung unter Berücksichtigung der stark gestiegenen Immobilienpreise und Bodenrichtwerte.

> Mehr Informationen und Online-Anmeldung


50 Jahre – Ihr Recht in guten Händen!

1969 legte Helmut H. Kappes, der Vater des jetzigen Kanzleiinhabers Dr. Florian Kappes, den Grundstein der heute in Landsberg führenden Kanzlei für Rechtsfragen „rund um die Immobilie“.

„Es hat sich einiges verändert in den vergangenen 50 Jahren“, erinnert Kappes sen. sich zurück: Als er nach seinem Jurastudium den Entschluss fasste, in seiner Geburtsstadt am Lech als damals vierter Anwalt eine Kanzlei zu eröffnen, habe er zunächst vorwiegend Scheidungen und Autounfälle bearbeitet. Zugleich wurde er aber auch Vorstand von Haus & Grund Landsberg. Diese Verbindung führte über nunmehr fünf Jahrzehnte zu einer fortlaufenden Spezialisierung der Kanzlei in Richtung Miet-, Wohnungseigentums-, Bau- und Immobilienrecht, die bis heute andauert und kontinuierlich weiter vertieft wird. Sein Sohn Dr. Kappes wurde soeben einstimmig zum Vorstand wiedergewählt, dem er auch schon wieder 15 Jahre dienen darf.

Mit heute vier Fachanwälten für Miet- und Wohnungseigentumsrecht erhalten Mandanten/innen heute alle rechtlichen Fragen zu Wohnungen, Häusern, Wohnanlagen oder Geschäftsimmobilien beantwortet. Die gilt nicht nur für Streitigkeiten, sondern auch für Vertragsprüfung und – verhandlung und die Begleitung der lebzeitigen Übergabe von Immobilien.

Eine chronologische Entwicklung ist hier abrufbar.


Haus & Grund: Dr. Kappes einstimmig als Vorstand wiedergewählt

Auf der ordentlichen Mitgliederversammlung am 05.06.2019 wurde der Vorstand von Haus & Grund Landsberg einstimmig entlastet und wiedergewählt. Die Mitglieder waren mit der Arbeit sehr zufrieden, weswegen bei Kontinuität angesagt ist. Die finanzielle Situation des Vereins ist weiterhin solide. Die Mitgliederzahlen steigen weiter an, die Beiträge können gleich bleiben.

Das Bild zeigt (v.l.n.r.): Kassier Martin Simon, Vorstand Dr. Florian Kappes und stellvertretender Vorstand Hans Spanner (Bild: Susanne Kappes)

Im Anschluss an die Wahlen hielt Frau Rechtsanwältin Nicola Schulze einen interessanten Vortrag zum Thema Miete und Mieterhöhung unter Berücksichtigung der „Mietpreisbremse“ und des Mietrechtsanpassungsgesetzes 2019. Diesbezüglich wurde u.a. darauf hingewiesen, dass – zumindest für die Mitglieder des Haus- und Grundbesitzervereins Landsberg – alle Mietpreisbremsen derzeit noch keine Rolle spielen, weil der Freistaat Bayern immer noch keine (formelle) gültige Rechtsverordnung aufgestellt hat, in der Gebiete mit ausgeprägter Wohnungsknappheit ausgewiesen sind. Eine solche Verordnung ist jedoch bereits in Arbeit und wird für Sommer 2019 erwartet. Es bleibt abzuwarten, in welchen Gemeinden die verschiedenen Bremsen dann tatsächlich gelten werden.

Als Mitglied des Gutachterausschusses des Landkreises Landsberg gab Herr Dipl.-SV (DIA) Stefan Neumair noch einen Ausblick auf die neuen Bodenrichtwerte 2018. Neumair resümierte, dass grundsätzlich im Landkreis die Richtwerte steigen. Außerdem wies er auf die Bedeutung der Richtwerte hin, da diese als Grundlage für die Wertermittlung eines Grundstücks herangezogen werden können und auch für die steuerliche Bewertung eine erhebliche Rolle spielen.

Am Ende der Versammlung kündigte der Vorstand Dr. Kappes an, dass es im Herbst wieder eine Seminarreihe für Fragen zu allen Phasen von Mietverhältnissen und zur Übergabe und Vererbung von Immobilien geben wird – Anmeldung ist ab August online unter www.haus-und-grund-landsberg.de/seminare möglich.

 

 


(Bau-) Werkvertrag: Schluss mit der Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten!

Problem/Sachverhalt

Ein Bauherr beauftragt den Unternehmer unter Einbeziehung der VOB/B mit der Verlegung von Natursteinplatten. Nach Abnahme der Leistungen zeigen sich Mängel. Der Bauherr macht daraufhin gegenüber dem Unternehmer Schadensersatzansprüche auf Basis eines Kostenvoranschlags geltend.  Eine Mängelbeseitigung erfolgt indes nicht, sondern das Anwesen wird mit dem Mangel weiterveräußert.

Entscheidung

Entgegen der bisher maßgeblichen und jahrzehntelang praktizierten Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17) nun entschieden, dass der dem Grunde nach bestehende Schadensersatzanspruch nicht mehr auf Basis des Kostenvoranschlags nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnet werden kann, wenn eine Beseitigung des Mangels tatsächlich nicht erfolgt.

Erst wenn der Bauherr den Mangel tatsächlich beseitigen lässt und die Kosten hierfür beglichen hat, entsteht ihm ein Vermögensschaden in Höhe der aufgewandten Kosten. Diese Kosten können dann als Schadensersatz geltend gemacht werden.

Bis dahin kann bzw. muss der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel – der sich z. B. auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lässt – ermittelt werden.

Praxishinweis

Insbesondere für die Fälle, in denen eine Beseitigung des Mangels in Eigenleistung geplant ist bzw. die Sache / das Bauwerk vor der Mangelbeseitigung veräußert wird, führt die geänderte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu erheblichen Schwierigkeiten bei der Ermittlung und Bemessung des Schadens und der Durchsetzbarkeit der daraus resultierenden Ansprüche.

Vor diesem Hintergrund ist es beim Auftreten von Baumängeln grundsätzlich sinnvoll und ratsam, sich möglichst frühzeitig anwaltlich beraten zu lassen, um die  Vorgehensweise zu optimieren und  bestehende Ansprüche zu sichern.

Anders wird bislang im Kaufrecht geurteilt: Weil dort kein Selbstvornahmerecht des Käufers mit der Möglichkeit – der Vorschussklage – besteht, hält dort die Rechtsprechung die Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten weiter für zulässig (OLG Düsseldorf vom 09.10.2018 – I-24 U 194/17).

 

Nicola Schulze
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht


Immobilienkauf: Nur was im notariellen Kaufvertrag steht, gilt als Beschaffenheitsvereinbarung!

So hat es der BGH in seinem Urteil vom 06. November 2015 (Az. V ZR 78/14 = NZM 2016, 604) zur Wohnfläche entschieden. Bei einem Hauskauf steht dem Käufer daher in der Regel kein Minderungsrecht zu, wenn die tatsächliche Fläche nach Wohnflächenverordnung (ca. 172 qm) sowohl von der im Inserat angegebenen Fläche, als auch von der in einer vorab übermittelten Grundrisszeichnung angegebenen Fläche (ca. 215 qm) erheblich abweicht.

Dies gilt zumindest solange, wie diese beiden Angaben nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Wem es also auf eine exakte Größe ankommt, der sollte darauf bestehen, dass Flächenangaben (oder andere wichtige Angaben), die im Vorfeld des Erwerbs vom Verkäufer oder Makler gemacht werden, auch in der notariellen Urkunde als vereinbarte Beschaffenheit gem. §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen werden.

Dies gilt auch beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger: Hier werden oft im Vorfeld viele Angaben und Zusicherungen in Gesprächen, Exposés oder einer Baubeschreibung gemacht. Hier gilt es dann beim notariellen Vertragsschluss genauestens zu prüfen, ob diese Angaben auch hinsichtlich der wesentlichen Punkte Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. In einem aktuellen Fall des Autors war eine rund 20-seitige, detaillierte Baubeschreibung vom Bauträger dem notariellen Vertrag zwar als Anlage beigefügt. Mit einer versteckten Formulierung wurde diese dann aber als rechtlich unverbindlich erklärt. Dies führt zu einer großen Benachteiligung für die Käufer, die im Zuge der Vertragsabwicklung keinen rechtlich geschuldeten Leistungsumfang belegen können und sich damit bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen in einer sehr schwachen Position befinden. Zudem ist es unseriös im Vorfeld und im Notarvertrag eine Baubeschreibung vorzulegen und diese dann „im Kleingedruckten“ wieder aufzuheben. Dies läuft klar der aktuellen Intention des Gesetzgebers im Rahmen der Novellierung des Baurechts zuwider.

Rohbau mit Ziegeln

Vor diesem Hintergrund lohnt sich, vor Abschluss aller Arten von Immobilienverträgen einen Fachanwalt hinzuzuziehen: Nur so ist eine Prüfung ausgerichtet an den eigenen Interessen sichergestellt, die der Notar nicht erbringt. Die dabei anfallenden Honorare stehen im guten Verhältnis zu dem, was der Mandant hierdurch an Sicherheit und Vorteilen für sein erhebliches Investment erhält.

Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht,
Schwerpunkt Immobilienrecht


KAPPES & KOLLEGEN beim 2. Münchener WEG-Forum dabei!

anwaelte_weg-forum-2018_muenchenZum Austausch und zur Fortbildung mit Richtern, Anwälten und Hausverwaltern nahmen die Fachanwälte Tanja Löwenstein, Nicola Schulze und Dr. Florian Kappes am 23. April 2018 an dieser Veranstaltung im Münchener Justizpalast teil.

Neben dem Dauerbrenner „Zuständigkeiten und Pflichten für Instandsetzungsmaßnahmen / Sanierungen“, gab es Fachreferate zur Jahresabrechnung  und aktuelle Hinweise zur Rechtsprechung bei Wohnungseigentümergemeinschaften.

Danke an das Landgericht München I und den Münchener Anwaltsverein für die Organisation!