So hat es der BGH in seinem Urteil vom 06. November 2015 (Az. V ZR 78/14 = NZM 2016, 604) zur Wohnfläche entschieden. Bei einem Hauskauf steht dem Käufer daher in der Regel kein Minderungsrecht zu, wenn die tatsächliche Fläche nach Wohnflächenverordnung (ca. 172 qm) sowohl von der im Inserat angegebenen Fläche, als auch von der in einer vorab übermittelten Grundrisszeichnung angegebenen Fläche (ca. 215 qm) erheblich abweicht.
Dies gilt zumindest solange, wie diese beiden Angaben nicht in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden. Wem es also auf eine exakte Größe ankommt, der sollte darauf bestehen, dass Flächenangaben (oder andere wichtige Angaben), die im Vorfeld des Erwerbs vom Verkäufer oder Makler gemacht werden, auch in der notariellen Urkunde als vereinbarte Beschaffenheit gem. §§ 433 Abs. 1 Satz 1, 633 Abs. 2 Satz 1 BGB aufgenommen werden.
Dies gilt auch beim Kauf neuer Immobilien vom Bauträger: Hier werden oft im Vorfeld viele Angaben und Zusicherungen in Gesprächen, Exposés oder einer Baubeschreibung gemacht. Hier gilt es dann beim notariellen Vertragsschluss genauestens zu prüfen, ob diese Angaben auch hinsichtlich der wesentlichen Punkte Niederschlag im notariellen Vertrag gefunden haben. In einem aktuellen Fall des Autors war eine rund 20-seitige, detaillierte Baubeschreibung vom Bauträger dem notariellen Vertrag zwar als Anlage beigefügt. Mit einer versteckten Formulierung wurde diese dann aber als rechtlich unverbindlich erklärt. Dies führt zu einer großen Benachteiligung für die Käufer, die im Zuge der Vertragsabwicklung keinen rechtlich geschuldeten Leistungsumfang belegen können und sich damit bei der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen in einer sehr schwachen Position befinden. Zudem ist es unseriös im Vorfeld und im Notarvertrag eine Baubeschreibung vorzulegen und diese dann „im Kleingedruckten“ wieder aufzuheben. Dies läuft klar der aktuellen Intention des Gesetzgebers im Rahmen der Novellierung des Baurechts zuwider.
Vor diesem Hintergrund lohnt sich, vor Abschluss aller Arten von Immobilienverträgen einen Fachanwalt hinzuzuziehen: Nur so ist eine Prüfung ausgerichtet an den eigenen Interessen sichergestellt, die der Notar nicht erbringt. Die dabei anfallenden Honorare stehen im guten Verhältnis zu dem, was der Mandant hierdurch an Sicherheit und Vorteilen für sein erhebliches Investment erhält.
Dr. Florian Kappes
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht,
Schwerpunkt Immobilienrecht